おかねを借りて不動産購入するときは、月々の返済額だけでの判断を控えたいです。
金利 や バランスシートから全体像をつかんで、繰上げ返済するよりも株式投資で運用してみましょう。
自宅購入も不動産投資
新築でも中古でも住宅を購入する際には、不動産投資をやっている理解が重要で、
- 持ち家 か 賃貸 か
- アパートを所有する か 自宅を所有する か
- 安全性は保たれているか
家族との夢 以外に、収益性や資産性、安全性なども意識する必要性に気づきたいです。
持ち家 か 賃貸 か
持ち家では、住んでいる家に維持費用はかかりますが、キホン的に毎月の家賃分が浮くので、
- 返済額・固定資産税・修繕費 と 家賃との比較
- 30年間おかねを返しつづけるリスクへの許容度
持ち家賃貸論争では、リスクとリターンを数字で比較する、まさに投資的思考が必要です。
アパートを所有する か 自宅を所有する か
アパート所有しても自宅所有しても、毎月の返済額と家賃収入とを比較するので、
- 変動金利2.5%で借りたおかねでアパートを購入して、他人に貸す
- 変動金利0.5%で借りたおかねで住宅を購入して、自分自身に貸す
貸して住んでもらうひとが異なるけれど、どちらも不動産事業のフローを管理する投資的思考の必要性に気づきます。
どんな歴史的低金利時代で住宅ローンの利子が低くても、
これからの サラリーマン収入 や 金利変動、手数料を常に検討して、借り換え や 手元キャッシュ額などを判断していきます。
安全性は保たれているか
不動産購入では、借入をしてもしなくても、資産のバランスが大きく動きます。
とくに、新築郊外住宅のローン購入では、住んだ瞬間に中古物件なので、
全体の価格はほぼ土地値より安い、バランスシート上債務過多に陥った状態です。
フローだけでは判断できない安全性をバランスシートで確認する、やっぱり投資的思考が必要です。
住宅ローン残債への対応
どんな場合でも、新築郊外住宅を買わない選択を優先するとして、
すでに住宅ローンの残債があるひとはどうしていくのがいいでしょうか。
- 繰り上げ返済
- 運用
ふたつの対応のうち、おかねを産む資産を増やしているかで判断したいです。
繰上げ返済
なんとなく借金が気持ちわるいのと、金利をもったいなく感じるのとで、
負債を減らすために、繰上げ返済をしてしまいがちです。
バランスシートでいうと、収入が入るたびに右側をより小さくすることで、
全体を小さくしながら債務過多を解消しようと、ムリしてバランスを戻しているイメージです。
これでは、賃貸者（自分）の家賃以上に、オーナー（自分）が労働して借金を返しているので、
おかねを産む資産を増やす不動産投資ではありません。
運用する
契約どおりに返済しながら、収入が入るたびに株式投資へおかねを廻していきます。
米国株中心の長期運用をしていけば、年間3%以上の利益があるので、
住宅ローン残債0.5%程度の金利分よりも、おかねが増えていくイメージです。
言い換えると、賃貸者（自分）の家賃以下で月々の返済が可能ならば、オーナー（自分）は残りのキャッシュを住宅ローン金利以上で運用でき、
おかねを産む資産を増やす不動産投資となっています。
バランスシートでいうと、収入が入るたびに左側を大きくすることで、
全体を大きくしてバランスをとっていきます。
左側におかねを産む資産が増え、右側の自己資本比率も上がっていきますが、
もし繰上げ返済を優先すれば、いつまで経っても左側におかねを産む資産は増えないのです。
つまり、なんにおいても、低い金利の借金は急いで返さず、おかねが増える運用先に廻す投資的思考で暮らしていきましょう。
まとめると
おかねを借りて不動産購入するときは、不動産の収益性や資産性、自身の安全性をしっかり確認したうえで、負債を減らす繰上げ返済を控えます。
そのうえで、米国株中心の長期運用へ積極的におかねを廻し、低金利の負債を利用するイメージでおかねを産む資産を増やしていきましょう。
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【元ギャンブル依存ドクターの経歴】
ギャンブル依存は投資にむいている
ギャンブル依存のひとは、ずっとギャンブルしてきました。
数字をみながら、リスクとリターンを追いかける日々だったです。
“奪い合い” で “だれの役にも立たない” ギャンブルをつづけたために、
いつもおかねに困るようになりました。
これからは、主戦場を “ひとによろこんでもらう” 株式投資に換えるだけでいいんです。
いっしょに “ひとによろこんでもらう” 不動産投資もバランスシートを意識しながらやっていけば、しぜんとおかねが増えていきます。
骨身に染みるほど数字でリスクとリターンを追いかけつづけた、ギャンブル依存でよかった。
これからゆたかになりましょう。
