勤め人をまじめにしていれば、銀行がおかねを貸してくれるのでアパートを買えます。
もちろん数十冊本を読み、1棟購入した後の展開もイメージしてから不動産事業ははじめたいです。
その際、わたしたちサラリーマン副業の場合は規模拡大を目指すより、株式投資を組み合わせて安全第一で進んでいきましょう。
規模拡大へ進みやすい不動産事業
不動産経営は、再現性が高いうえ、
- レバレッジ：おかねを借りられる
- デッドクロス：購入直後が最も儲かり、年々儲からなくなる
良くも悪くも、規模を拡げやすくまた拡げたくなる仕組みです。
レバレッジ：おかねを借りられる
ある程度年収のあるサラリーマンが、
- まじめに学んで
- まじめにひとと会い
- まじめに探した物件
なら、ほとんどの場合銀行はおかねを貸してくれます。
そして、返済期間30年程度の事業ローンなので、しぜんと家賃収入が毎月の返済額を上回り、
ほとんど手元のおかねを減らさないまま、新たな通帳への振り込みがはじまって、
後は管理会社のレポートをまじめに確認するだけ、不動産事業は忙しい勤め人にピッタリの副業でしょう。
サラリーマンの安定した収入にレバレッジをかけ、さらにおかねを手にいれるイメージです。
デッドクロス：購入直後が儲かる
一方、最初の設備投資が大きい不動産事業では、
建物がどんどん劣化するため、
- 家賃収入は年々下がっていく
返済額の金利成分が減るため、
- 計上できる経費は年々減っていく
収入は減りながら経費が増えていき、不動産のキャッシュフローは年々勢いをつけて悪くなります。
それならば、購入直後が最も儲かるわけで、初期費用をまた借りて、もう1棟買えばいいことに気づくでしょう。
結果として、不動産事業へ集中するほど、
- おかねが借りられて（レバレッジ）
- 購入のたびにおかねが増える
錬金術に取り憑かれたように、どうしても買いつづけ拡大しつづけてしまうのです。
不動産事業と株式投資との併用
もちろん、現金1棟買いできるまで拡大し大成功する大家さんも多いです。
しかし、サラリーマン副業スタートの場合、
- 規模拡大の危険性を理解し
- 株式投資と組み合わせ
家族のためにも、ぜひ安全優先の資産形成を行っていきましょう。
規模拡大の危険性
不動産事業の拡大は、借りれば借りるほど事業収入が増え、そして減価償却による節税も進み、カンタンに儲かる錯覚へ陥りやすいです。
しかし実際は、バランスシート上、流動資産比率 も 自己資本比率 も著しく低下、
サラリーマン副業レベルを超えたリスクを取るため、
- 金利上昇
- 地価下落
- 地銀破綻
- 自然災害
- 管理会社不祥事
ちょっとのことで経営がコントロール不能となり、カンタンに破綻します。
非常時へ対応できるほどの 現金・経験・覚悟 を持つまで、ゼッタイに安易な規模拡大は避けましょう。
不動産と株式投資と組み合わせ
そこでぜひ、不動産の右肩下がりを、
- 規模拡大で先延ばしせず
- 右肩上がりの株式投資併用で解決する
具体的には、借金で購入した不動産からのおかねを、そのまま株式投資へ廻します。
世界中の企業へ託する長期運用のタネ銭を、不動産事業から調達するイメージ、
不動産収入が段階的に減っても、株式投資の流動資産は複利効果によって指数関数的に増えていきます。
最初から大きな不動産事業収益を長期運用へどんどん廻し、早期にファイナンシャルインディペンデンスへ到達してしまいましょう。
しかも、トータル流動資産以上におかねを借りないスタンスなので、破綻リスクもありません。
このような 不動産事業 と 株式投資 の組み合わせは、流動資産 と 固定資産 のバランスも保てるため安全性は増すばかりです。
サラリーマン副業で不動産事業をはじめるなら、規模拡大へ浮かれることなく、右肩上がりの株式投資長期運用も併用し、
理想的なアセットアロケーションを意識しながら、安心安全な資産形成を目指しましょう。
まとめると
不動産事業は再現性が高いため、勉強熱心なサラリーマンの副業に本来向いています。
しかし、不動産事業だけでは拡大路線がとまらなくなるため、株式投資も併用しながら安全なバランスシートを維持したいです。
それでも一気に増やしたいひとは、それなりの覚悟を持ったうえで、借りて借りて攻める続けるしかないですね。
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【元ギャンブル依存ドクターの経歴】
ギャンブル依存は投資に向いている
ギャンブル依存のひとは、ずっとギャンブルしてきました。
- 大当たり確率の高いパチンコ台
- 大当たり確率は低いが連チャンするパチンコ台
- 競馬のオッズ
いつでも数字を比較しつづける日々だったです。
“奪い合い” で “だれの役にも立たない” ギャンブルをつづけたために、
いつもおかねに困るようになりました。
これからは、主戦場を “ひとによろこんでもらう” 株式投資 と 不動産事業 に換えるだけでいいんです。
サラリーマン給料も副業収入も、ひたすら世界中の企業へ分散投資していきましょう。
資産がある程度増え、そしていい物件に出会えたら、不動産事業 と 株式投資 のハイブリッドで、
安全なまま、加速度的におかねが増えていきます。
いろんな種目を数字でたのしめる、ギャンブル依存でよかった。
これからゆたかになりましょう。
